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內容來自sina新聞

2014年零售類商業地產還值得持有嗎?

  當以淘寶為代表的電商賺得缽滿盆滿之時,傳統的零售類商業地產卻跌入瞭前所未有的冰點。

  "內地租賃業務處在冬天。至於春天什麼時候來?如果問我陳某人,我今天也不是很清楚。"這是恒隆地產董事長陳啟宗在公司2013年業績發佈會上的一段話。

  當馬年的春天來臨之時,很多經驗豐富的商業地產商卻感到茫然:傳統零售類的商業地產還值得持有嗎?購物中心的商業價值的巔峰時代是否行將結束?

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  "冬天來到瞭,但我還沒有看到什麼時候春天到來。"在恒隆地產舉辦的2013年業績發佈會上,被譽為"熊市高手"的陳啟宗坦然面對大型購物中心的"冬天"。

  曾經人氣火爆的上海恒隆廣場,如今卻被很多媒體喻為 "試衣間",其寓意是在電子商務的沖擊下,購物中心有可能會淪為消費者的線下體驗場所,最終購買還是回到網上。

  盛富資本與協眾國際總裁黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,恒隆廣場這類購物中心由於定位於高端客戶,客戶很強調體驗感,所以它受到的沖擊其實還比 較少,受電商影響最大的應該是大量的中低端零售商場以及百貨公司,這些公司自身定位缺乏特色,以標準化產品銷售為主,在電商價格優勢的沖擊下生存狀況難以 樂觀。

  根據仲量聯行的研究報告顯示,截至2012年底,上海和北京兩地分別僅有兩三傢零售商場實現瞭銷量增長,大部分商場的銷售額增長率均有所下降。第一 太平戴維斯的研究報告則顯示,2012年國內在線零售交易額達1.3萬億元,同比增加66.2%。相關機構曾預計,2013年網上零售交易額或破1.8萬 億元。

  "零售商業地產如今可謂是內憂外患。"楚睿商業策劃營運機構董事長黃文傑向 《每日經濟新聞》記者感概,除瞭電商崛起的外在因素,由於在過去的2~3年大量地產商紮堆開發城市綜合體,導致購物中心大量湧現,受到國內經濟放緩零售市 場下行的影響,商傢放緩拓展步伐,導致零售商場"供過於求"日益嚴重,招商難、延遲開業幾乎成為常態。

  世邦魏理仕的研究報告顯示,目前全球在建購物中心面積達到3200萬平方米,其中1680萬平方米在中國,占全球的一半以上。德勤更預計,到2015年中國購物中心將達到4000傢。

  體驗業態難解租金劣勢

  困境之下,傳統零售地產積極尋求轉型以應對電商帶來的挑戰,以娛樂、服務和餐飲業為代表的體驗式業態在購物中心中扮演越來越重要的角色。

  以萬達為例,早在萬達2013上半年工作會議上,王健林就表示,2014年開設的萬達廣場 (不含萬達百貨)將全面取消服飾業態,力爭不招零售業態。今年初,王健林提到計劃3年內,體驗業態在萬達廣場中的占比要達到60%。

  黃文傑認為,電商土建融高雄內門土建融的優勢在於提供標準化產品,但劣勢在於消費者無法在購買前體驗產品與服務,除瞭電影院、遊樂場、餐飲等業態外,像快時尚、藝術品、奢侈品、定制式等產品購買往往需要較高的體驗需求,這成為傳統零售商的突破口。

  戴德梁行商業地產部主管及高級助理董事伍林向《每日經濟新聞》記者表示,體驗式商業在美國購物商場已經流行瞭十年,且不乏成功案例,其特征是商場休 閑娛樂業態占比高於50%。以位於明尼蘇達州的美國摩爾購物中心為例,項目擁有高比例的休閑娛樂設施,包括占地7公頃的史路比主題公園、120萬公噸的水 族館、迷你高爾夫球場等娛樂設施,每年不僅吸引近4000萬人次到訪,遊客每次花費比美國其餘全國性購物中心消費平均值高出52%。

  "體驗式商業未來擁有巨大的發展空間,但經營難度也更大,其精髓在於項目需要擁有準確且特色的定位,必須有能帶給消費者優越感受的體驗經歷,從而拉動項目的客流和銷售以彌補其較低的收益。"伍林認為,如果經營者盲目加大比例反而會加重經營成本,適得其反。

  此外,包括萬達、銀泰等傳統商業巨頭也紛紛"觸網",通過整合內部資源實現線上線下融合。以萬達為例,整合瞭百貨、院線等業務的萬匯網於去年四季度 在大連、武漢等6個廣場正式推出。王健林表示,萬達電商並非簡單地學阿裡或者京東,它的定位是"智慧廣場",通過大會員、大數據真正做到線上線下結合。此 外,像銀泰百貨等也在嘗試實體店銷售與線上支付相結合,未來傳統零售商與互聯網的融合必將更加密切。 "很多人言必稱傳統零售必死,我覺得零售行業的未來一定是線上店和線下店共存。"杭州易初投資管理有限公司分析師陳曉虎向 《每日經濟新聞》記者表示,這並不是說隻有蘇寧這樣同時擁有線上線下業務的零售商才能獲得成功,而是說無論實體還是虛擬商店都是消費者接觸零售行業的重要 體驗,兩者缺一不可,消費者會有更多的細化需求產生,由此也將衍生出來自線上線下更多的商機。

  但是,大量引入體驗業態卻是以開發商犧牲租金為代價的。《廣州日報》的報道稱,同等條件下,體驗業態的最高租金也隻有購物業態租金的一半。

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本文導航

  • 零售類商業地產還值得持有嗎?
  • 2014年零售類商業地產還值得持有嗎?(1)


新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08162616627.shtml
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